Ingatlanjog

1. Ingatlanközvetítői magatartásforma, amely remélhetőleg nem általános 2014. októberében. 
2. Adó- és illetékszabályok alkalmazása lakáseladás és -vétel kapcsán.

A témák felvetője Tamás az ingatlanjog.hu honlap 46434. számú kérdésében.

"Tisztelt Ügyvéd úr! 

Eladni kívánt lakásunkat meghirdettem,ezek után persze rengeteg ingatlanos jelentkezett. Telefonon jeleztem,hogy van egy összeg,amit meg szeretnék kapni,a továbbiakban nekem nem fontos,hogy mennyiért hirdetik a lakást. Találkoztam is az egyik ingatlanossal,és amikor a szerződés aláírására került volna sor,jeleztem,hogy az 5 oldalas kisbetűs szerződést át szeretném olvasni,amire közölte,hogy fussam át,csak a szokásos jogi szöveg,kérdezzek(mármint elolvasás nélkül is),majd ő mindent elmond,senki sem szokta ezeket a felesleges dolgokat elolvasni. Mondtam,hogy így biztosan nem írom alá,ő pedig elmondta,hogy nem hagyhatja nálam. Abban maradtunk,hogy e-mailben átküldi,de felmerül bennem a gyanú,hogy nem tudhatom biztosan,hogy ezt fogom majd aláírni is. Ön szerint van értelme az ilyen szerződésnek,vagy tényleg nem kötelességük időt hagyni egy több oldalas,kisbetűs jogi szöveg elolvasására időt hagyni? 
Még egy kérdésem lenne az előző problémától függetlenül: 
Ha eladom a lakást,és ebből az összegből a párommal 1/2-s arányban, egy újabb nagy lakást vásárolunk,az én részemre akkor is van illeték fizetési kötelezettség az új lakásra,illetve ha az eladott lakás árát nem 100%-osan fogom az új lakásra költeni,azt terheli e bármilyen adó? (a lakást kb.7 éve vásároltuk). 
Válaszát előre is köszönöm! 
Tamás"

dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd válasza 2014-10-11

Tisztelt Tamás! 

1. Soha, de soha nem írunk alá semmit olvasatlanul! Egy ötoldalas "szokásos jogi szöveget" tartalmazó szerződés alkalmas arra, hogy a teljes vagyonát ingyenesen átruházza valakire, vagy három gyermeket fogadjon örökbe akarata ellenére. Ha maradunk az ingatlanközvetítési szerződés talaján, akkor pedig olyan lényeges feltételeket "rejthet", hogy pl. Önnek mikor és milyen mértékű megbízási díjat vagy kötbért kell fizetnie, esetlegesen függetlenül attól, hogy a közvetítő teljesítette-e a szerződésen foglaltakat vagy sem, egyéb kötelezettségekről nem is beszélve. 

Szerintem azzal a közvetítővel, aki nem akarja/tudja ismertetni a szerződést, vagy nem akar az olvasásra elegendő időt hagyni, nem szabad foglalkozni, mert szakmailag felkészületlen és/vagy inkorrekt. Van még elegendő ingatlanközvetítő vállalkozás a városban/országban. Megjegyzem, éppen mostanság kezdenek az ingatlanközvetítők egy egységes etikai platformot létrehozni, nem kell mondanom, hogy ez a közvetítői magatartásforma az üldözendők között van. (Megtenné,hogy a közvetítő cég/személy nevét megírja nekem e-mailben a znagy_dr@innosec.hu címre? Köszönöm.) 

2. Az ingatlanjog.hu főoldalán talál egy adókalkulátort és egy illetékkalkulátort, azokkal számításokat is végezhet. Az adó kapcsán - 7 év után - az a fő elv, hogy nem keletkezik az eladáson jövedelem és így adófizetési kötelezettség sem, függetlenül attól, hogy a vételárat mire fordítja. 

Illetékszempontból az eladott és vásárolt ingatlan(hányad) forgalmi értékének a különbsége lesz az illeték alapja, és ennek 4 %-át kell megfizetnie, feltéve, hogy az eladás és a vétel egymáshoz képest egy éven belül valósul meg. 

Tisztelettel 
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd 
1068 Budapest, Városligeti fasor 24. 
+36 1 352 7290 
http://www.drnagy-ugyved.hu/ 
info@innosec.hu

Az ingatlanjog.hu honlapunk tanácsadó rovatához az alábbi kérdés érkezett:
„Találtam az interneten egy lakást, amit magánszemély hirdetett, fel is hívtam és megbeszéltünk egy megtekintési időpontot. Mielőtt az idő eljött volna, találtam egy másik lakást is, és felhívtam az ingatlanközvetítőt, hogy időpontot kérjek tőle. Le is beszéltük, de később hívott, hogy a kinézett lakás elkelt, de tud mutatni másikat. Mondtam oké. Az ingatlanos által megbeszélt időpont 2 órával korábbra esett, mint a magánszeméllyel megbeszélt időpont, de a helyszínre érve kiderült, hogy a két lakás egy és ugyanaz. Tehát technikailag előbb találtam meg a magánszemély hirdetését és beszéltük meg az időpontot, mint az ingatlanközvetítővel (ezt végső esetben akár telefonos híváslista alapján is lehet bizonyítani), de ő vitt a lakásba először. A végén aláíratott velem valamilyen megtekintési nyilatkozatot, de az az érdekes, hogy ebből nem kaptam saját példányt. Ez így jól van? Szerintem kellett volna adnia, bár akkor nem törődtem vele, mert arra gondoltam, hogy úgyis közvetlenül a tulajdonoson keresztül fogom megvenni a lakást. Milyen esélyeink vannak így, ha szeretnénk kikerülni a közvetítőt?”

Válaszunk az alábbi volt:
„A megtekintési nyilatkozatból önnek is kapnia kellett volna,de ettől még nem vitatható az, hogy a közvetítő közreműködött a vevő felkutatásában, és a szerződés ilyetén előmozdításában. Ezt Ön megelőzhette volna, ha a bemutatás előtt jelzi, hogy a lakást már megtalálta, és nem tart igényt az újabb bemutatásra. Így most az adásvételi szerződés aláírása esetén a közvetítő alappal követelheti a megbízási díjat az eladótól, már amennyiben erről tudomást szerez, de erre minden esélye megvan, hiszen az ingatlan-nyilvántartásból látható lesz, ha Ön megszerzi az ingatlant.”

A kérdező nem hagyta annyiban:
„Köszönöm a kérdésemre a választ."Ezt Ön megelőzhette volna, ha a bemutatás előtt jelzi, hogy a lakást már megtalálta, és nem tart igényt az újabb bemutatásra." - Sajnos nem tudtam előre jelezni, hogy már megtaláltam a lakást, csak bent derült ki, amikor a korábban látott képek alapján felismertem (a képeket a magánszemély hirdetésében láttam, az ingatlanos nem bocsátott rendelkezésemre ilyet). A helyszínen viszont az ingatlanos számára is egyértelműen kiderült, hogy már korábban kapcsolatba léptem a tulajdonossal közvetlen módon. Így őt mindenképpen be kell vonni az adásvételbe?”

Újabb válaszunk sem sokat késett:
„Nem kell belevonni, de a közvetítő egyértelműen igazolni tudja a megtekintési nyilatkozattal a közreműködését, vagyis a teljesítését, azaz az Eladó mindenképpen kockáztatja azt, hogy tőle követelni fogják a megbízási díjat. Az ügylet során a megtekintési nyilatkozat megléte és aláírása kulcskérdés, tapasztalataim szerint a bíróságok ilyen helyzetben nem látják vitatottnak a közvetítő követelésének jogosságát.”

Folytatódik tehát a közvetítők és a megbízók „Hogyan kerüljük meg az ingatlanközvetítőt” versenyszáma, amelyben a – a vevőjelöltek bevonásával – a megbízók némi előnyre tettek szert – ez az eset legalábbis ezt támasztja alá.

Csodálatos a magyar ingatlanpiac, a közvetítők egyre magasabb közvetítői díjakat határoznak meg, sok esetben – tisztelet a kivételnek – egyre kevesebb szakmai tudást mutatnak fel, de egyre nagyobb energiákat kell arra fordítaniuk, hogy a kijátszásukra irányuló össznépi próbálkozásokat megakadályozzák.
Nem lehetséges, hogy a kevesebb több lenne, azaz a megbízási díjaikat alacsonyabb – ezáltal indokolhatóbb - szinten meghúzva nagyobb energiákat fordítanának a szakmai minőségükre, ezáltal nélkülözhetetlenné tennék a saját szerepüket, és csökkentenék a megkerülésükre irányuló törekvéseket? Ráadásul kevesebben folytatnák ezt a tevékenységet, mert a jelenlegi magas megbízási díjak rendkívül vonzóvá teszik a pályát mindenki számára, aki látott már ingatlant, és úgy gondolja, hogy ezt mindenki tudja csinálni.

Jelenleg – ha megnézzük az ingatlanközvetítői piacot – rádöbbenünk, hogy tényleg mindenki tudja csinálni.

2014. augusztus 20.